Wenn Sie deutscher Staatsangehöriger sind und eine Immobilie in Cape Coral oder einer anderen Region Südwestfloridas besitzen, sollten Sie vor dem Verkauf eine wichtige US-amerikanische Steuervorschrift kennen: FIRPTA.
Der FIRPTA-Steuerabzug kann den Betrag, den Sie beim Closing ausgezahlt bekommen, erheblich reduzieren – selbst wenn Ihre endgültige US-Einkommensteuer deutlich niedriger ist als der einbehaltene Betrag. Eine sorgfältige Planung kann Ihnen helfen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden und eine mögliche Steuererstattung so effizient wie möglich zu erhalten.
Was ist FIRPTA?
FIRPTA steht für „Foreign Investment in Real Property Tax Act“. Verkauft eine ausländische Person eine Immobilie in den USA, ist der Käufer grundsätzlich verpflichtet, einen bestimmten Prozentsatz des Veräußerungserlöses einzubehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abzuführen.
Der reguläre Quellensteuersatz beträgt 15 %.
Der FIRPTA-Steuerabzug entspricht nicht zwangsläufig der endgültigen Steuerschuld des Verkäufers. Es handelt sich vielmehr um eine Vorauszahlung, mit der die Zahlung einer möglichen US-Einkommensteuer aus dem Immobilienverkauf sichergestellt werden soll.
Wenn Sie beispielsweise ein Ferienhaus in Cape Coral für 300.000 US-Dollar verkaufen und keine Ausnahme greift, muss der Käufer möglicherweise 45.000 US-Dollar einbehalten. Anschließend müssen Sie eine US-Einkommensteuererklärung einreichen, den Verkauf darin angeben, die tatsächliche Steuer berechnen und den einbehaltenen Betrag als Steuergutschrift geltend machen.
Beträgt Ihre tatsächliche Steuer weniger als 45.000 US-Dollar, können Sie die Erstattung der Differenz beantragen.
Für wen gilt FIRPTA?
FIRPTA gilt grundsätzlich, wenn der Verkäufer für US-Steuerzwecke als ausländische Person gilt. Dazu gehören insbesondere nicht in den USA steuerlich ansässige natürliche Personen sowie bestimmte ausländische Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften, Trusts und Nachlässe.
Die Staatsangehörigkeit allein entscheidet nicht darüber, ob FIRPTA anwendbar ist. Ein deutscher Staatsangehöriger kann für US-Steuerzwecke als in den USA ansässig gelten, wenn er den sogenannten Green-Card-Test oder den Substantial-Presence-Test erfüllt.
Auch der Visumsstatus entscheidet nicht automatisch über die steuerliche Ansässigkeit. Ein deutscher Staatsangehöriger, der mit einem Visum in den USA lebt, kann abhängig von seinem Einwanderungsstatus, seiner tatsächlichen Aufenthaltsdauer und weiteren Umständen für US-Steuerzwecke entweder als ansässig oder nicht ansässig gelten.
Der steuerliche Ansässigkeitsstatus des Verkäufers sollte daher geprüft werden, bevor die Vertragsparteien davon ausgehen, dass ein FIRPTA-Steuerabzug erforderlich oder nicht erforderlich ist.
Wie viel wird einbehalten?
Der allgemeine FIRPTA-Quellensteuersatz beträgt 15 % des sogenannten „amount realized“, also des nach US-Steuerrecht maßgeblichen Veräußerungserlöses.
Dieser Betrag ist nicht immer auf den in bar gezahlten Kaufpreis beschränkt. Er kann auch Verbindlichkeiten umfassen, die der Käufer übernimmt oder mit denen die Immobilie weiterhin belastet bleibt.
Sonderregelungen können gelten, wenn eine natürliche Person die Immobilie zur Nutzung als eigenen Wohnsitz erwirbt und die entsprechenden Nutzungsvoraussetzungen erfüllt:
- Beträgt der Veräußerungserlös höchstens 300.000 US-Dollar, kann der FIRPTA-Steuerabzug vollständig entfallen.
- Beträgt der Veräußerungserlös mehr als 300.000 US-Dollar, aber höchstens 1 Million US-Dollar, kann der Quellensteuersatz auf 10 % reduziert werden.
- Übersteigt der Veräußerungserlös 1 Million US-Dollar, beträgt der Quellensteuersatz grundsätzlich 15 %.
Die Ausnahme für Wohnimmobilien richtet sich nach der beabsichtigten Nutzung durch den Käufer. Es ist nicht entscheidend, ob die Immobilie dem Verkäufer zuvor als Ferienhaus diente. Der Käufer oder ein entsprechend qualifiziertes Familienmitglied muss die konkrete Absicht haben, die Immobilie während des vorgeschriebenen Teils des maßgeblichen Zweijahreszeitraums selbst zu bewohnen.
Erfüllt der Käufer diese Voraussetzungen nicht, gilt grundsätzlich der reguläre Quellensteuersatz von 15 %.
Wer ist für den Steuerabzug verantwortlich?
Der Käufer ist grundsätzlich der gesetzlich verantwortliche Quellensteuerpflichtige. In der Praxis bereitet üblicherweise die Title Company oder der Closing Agent die erforderlichen Formulare vor, zieht den vorgeschriebenen Betrag vom Verkaufserlös des Verkäufers ab und führt ihn an den IRS ab.
Da der Käufer haftbar gemacht werden kann, wenn nicht der richtige Betrag einbehalten wird, sind Käufer und Closing Agents bei der Anwendung einer Ausnahme oder eines reduzierten Steuersatzes häufig besonders vorsichtig.
Kann der FIRPTA-Steuerabzug vor dem Closing reduziert werden?
Ein ausländischer Verkäufer kann mit dem Formular 8288-B eine Quellensteuerbescheinigung beim IRS beantragen. Theoretisch kann diese Bescheinigung den Steuerabzug reduzieren oder vollständig aufheben, wenn der reguläre Quellensteuerbetrag die voraussichtliche maximale US-Steuerschuld des Verkäufers übersteigt.
Nach Angaben des IRS wird ein vollständiger Antrag normalerweise innerhalb von 90 Tagen bearbeitet. In der Praxis dauert die Bearbeitung von Formular 8288-B seit der COVID-19-Pandemie jedoch häufig erheblich länger.
Das Verfahren ist weiterhin papierbasiert. Zudem kann es schwierig sein, zeitnah Informationen über den Bearbeitungsstand eines Antrags zu erhalten. Ist der Antrag beim Closing noch nicht entschieden, muss der einzubehaltende Betrag möglicherweise auf einem Treuhandkonto verbleiben, bis der IRS eine Entscheidung getroffen hat.
Aus diesen Gründen empfehlen wir bei einem typischen Immobilienverkauf grundsätzlich nicht, das Formular 8288-B einzureichen.
Warum wir in der Regel den Steuerabzug beim Closing empfehlen
In den meisten Fällen empfehlen wir, den vorgeschriebenen FIRPTA-Betrag beim Closing einbehalten und an den IRS abführen zu lassen. Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellen wir die US-Einkommensteuererklärung des Verkäufers und reichen sie so früh wie unter den jeweiligen Umständen möglich ein.
In der Steuererklärung wird der tatsächlich steuerpflichtige Gewinn angegeben. Der FIRPTA-Steuerabzug wird angerechnet und die Erstattung eines möglichen Überschussbetrags beantragt.
Dieses Vorgehen bietet in der Regel einen klareren und besser planbaren Ablauf, als auf eine Quellensteuerbescheinigung des IRS zu warten. Es verhindert außerdem, dass ein noch nicht entschiedener Antrag auf Formular 8288-B die Freigabe der auf einem Treuhandkonto gehaltenen Gelder verzögert.
Angenommen, beim Closing werden 45.000 US-Dollar einbehalten, die tatsächliche US-Steuer auf den Verkauf beträgt jedoch nur 12.000 US-Dollar. In diesem Fall kann der Verkäufer die verbleibenden 33.000 US-Dollar mit seiner US-Einkommensteuererklärung als Erstattung geltend machen.
Wie wird die tatsächliche Steuer berechnet?
Der FIRPTA-Steuerabzug basiert auf dem Veräußerungserlös. Die tatsächliche US-Einkommensteuer des Verkäufers richtet sich dagegen grundsätzlich nach dem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Bei der Berechnung können unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie
- Bestimmte Anschaffungsnebenkosten
- Wertsteigernde Investitionen und bauliche Verbesserungen
- Verkaufskosten
- Zulässige oder steuerlich vorgeschriebene Abschreibungen
- Eine frühere Vermietung der Immobilie
- Noch nicht genutzte Verluste aus passiven Tätigkeiten, sofern anwendbar
- Der Eigentumsanteil des Verkäufers
- Die rechtliche und steuerliche Eigentumsstruktur
- Die anwendbaren US-Bundessteuersätze
Der Unterschied zwischen dem Bruttoveräußerungserlös und dem steuerpflichtigen Gewinn ist der Grund dafür, dass der FIRPTA-Steuerabzug erheblich höher sein kann als die tatsächliche Steuerschuld des Verkäufers.
Frühzeitige Einreichung der US-Steuererklärung
Eine US-Einkommensteuererklärung für ein Kalenderjahr kann nicht vor dem Ende dieses Kalenderjahres eingereicht werden. Nach Ablauf des Jahres kann die Steuererklärung jedoch erstellt und zeitnah eingereicht werden, sobald alle erforderlichen Informationen und Unterlagen vorliegen.
Eine nicht in den USA steuerlich ansässige natürliche Person gibt die Transaktion grundsätzlich auf dem Formular 1040-NR an.
Für die Erstellung der Steuererklärung und den Nachweis des Erstattungsanspruchs werden möglicherweise folgende Unterlagen benötigt:
- Die ursprüngliche Abrechnung über den Kauf der Immobilie
- Das endgültige Closing Statement des Verkaufs
- Rechnungen und Zahlungsnachweise für wertsteigernde Investitionen
- Frühere Abschreibungsunterlagen
- Aufzeichnungen über Mieteinnahmen und Vermietungskosten
- Die US-Steueridentifikationsnummer des Verkäufers
- Formular 8288-A oder ein anderer zulässiger Nachweis über den Steuerabzug
Nach der Bearbeitung der vom Käufer eingereichten Quellensteuerunterlagen übersendet der IRS dem Verkäufer grundsätzlich eine abgestempelte Ausfertigung des Formulars 8288-A. Es ist äußerst wichtig, dass auf den Quellensteuerformularen die richtige US-Steueridentifikationsnummer des Verkäufers angegeben wird. Fehlende oder widersprüchliche Angaben können sowohl die Anrechnung der Quellensteuer als auch die Erstattung verzögern.
Der IRS weist darauf hin, dass die Bearbeitung von Erstattungen im Zusammenhang mit Formular 8288-A zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen kann. Nach unserer praktischen Erfahrung ist es dennoch grundsätzlich sinnvoller, nach Ablauf des Jahres zeitnah eine vollständige Steuererklärung auf Formular 1040-NR einzureichen, als sich auf einen vor dem Closing gestellten Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung zu verlassen.
Wann kann Formular 8288-B dennoch sinnvoll sein?
Obwohl wir grundsätzlich empfehlen, den Steuerabzug beim Closing vornehmen zu lassen, sollte jede Transaktion individuell geprüft werden.
Ein Antrag auf Formular 8288-B kann insbesondere dann erwägenswert sein, wenn:
- Der potenzielle Quellensteuerbetrag außergewöhnlich hoch ist
- Der Verkauf früh im Kalenderjahr stattfindet
- Das Warten bis zur nächsten Steuererklärungssaison zu einer erheblichen Liquiditätsbelastung führen würde
- Der Verkäufer keinen steuerpflichtigen Gewinn erzielt
- Die Transaktion die Voraussetzungen für eine steuerneutrale Behandlung erfüllt
- Der Zeitplan bis zum Closing ausreichend Zeit für eine Entscheidung des IRS lässt
- Der Käufer und der Escrow Agent bereit sind, eine möglicherweise erhebliche Verzögerung zu akzeptieren
Bevor wir eine Empfehlung aussprechen, vergleichen wir den voraussichtlichen Quellensteuerbetrag, die tatsächliche Steuerschuld, den Closing-Termin, die wahrscheinliche Bearbeitungsdauer beim IRS und den Liquiditätsbedarf des Verkäufers.
Beseitigt das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen die FIRPTA-Pflicht?
In der Regel nicht.
Das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt den Vereinigten Staaten grundsätzlich, den Gewinn eines in Deutschland ansässigen Verkäufers aus der Veräußerung einer in den USA gelegenen Immobilie zu besteuern. Ein Verkäufer sollte daher nicht davon ausgehen, dass die deutsche Staatsangehörigkeit oder der Wohnsitz in Deutschland automatisch zu einer FIRPTA-Befreiung führt.
Darüber hinaus können für den Verkäufer in Deutschland steuerliche Erklärungs- oder Offenlegungspflichten bestehen.
Eine abgestimmte Beratung durch qualifizierte US-amerikanische und deutsche Steuerexperten kann daher sinnvoll sein.
Was sollten Sie vor dem Verkauf tun?
Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie in Cape Coral, Fort Myers, Naples, Sarasota oder einer anderen Region Südwestfloridas planen, sollten Sie folgende Schritte berücksichtigen:
- Kontaktieren Sie uns vor dem Closing, damit wir den voraussichtlichen FIRPTA-Steuerabzug und Ihre tatsächliche US-Steuerschuld berechnen können.
- Lassen Sie Ihren US-Steuerstatus und die Eigentumsstruktur der Immobilie prüfen.
- Stellen Sie sicher, dass jeder ausländische Verkäufer über die erforderliche US-Steueridentifikationsnummer verfügt.
- Stellen Sie die ursprünglichen Kaufunterlagen, Rechnungen über wertsteigernde Investitionen, Abschreibungsunterlagen und Vermietungsaufzeichnungen zusammen.
- Vergewissern Sie sich, dass der Closing Agent die Formulare 8288 und 8288-A korrekt erstellt.
- Lassen Sie den vorgeschriebenen FIRPTA-Betrag einbehalten, sofern die konkreten Umstände kein anderes Vorgehen rechtfertigen.
- Stellen Sie uns nach Ablauf des Kalenderjahres die endgültigen Unterlagen zeitnah zur Verfügung, damit wir Ihre US-Einkommensteuererklärung so früh wie möglich erstellen können.
- Lassen Sie sich den FIRPTA-Steuerabzug anrechnen und beantragen Sie die Erstattung des Betrags, der Ihre tatsächliche US-Steuerschuld übersteigt.
Warum sollten Sie mit einem erfahrenen CPA zusammenarbeiten?
Bei FIRPTA geht es um mehr als die Anwendung eines Prozentsatzes beim Closing. Der steuerliche Ansässigkeitsstatus, die Eigentumsstruktur, Abschreibungen, wertsteigernde Investitionen, Verkaufskosten, Vermietungsaktivitäten, Wechselkurse und der Zeitpunkt der Transaktion können das endgültige Ergebnis beeinflussen.
The Nye-Schmitz Accounting Firm, P.A. unterstützt deutsche Immobilieneigentümer bei den US-steuerlichen Aspekten des Verkaufs von Immobilien in Südwestflorida.
Unsere Leistungen können unter anderem Folgendes umfassen:
- Prüfung, ob FIRPTA anwendbar ist
- Berechnung des erforderlichen Quellensteuerabzugs
- Berechnung der voraussichtlichen US-Steuerschuld des Verkäufers
- Erstellung oder Prüfung der Closing- und Quellensteuerunterlagen
- Erstellung des Formulars 1040-NR
- Beantragung der Erstattung zu viel einbehaltener FIRPTA-Steuer
- Bearbeitung der damit verbundenen Korrespondenz mit dem IRS
- Abstimmung mit dem deutschen Steuerberater des Verkäufers, sofern erforderlich
Unser Ziel besteht nicht nur darin, den beim Closing ausgewiesenen Betrag zu reduzieren. Wir möchten das Verfahren wählen, mit dem der Verkäufer sein Geld voraussichtlich effizient und mit möglichst geringer administrativer Unsicherheit zurückerhält.
Obwohl das Formular 8288-B auf den ersten Blick attraktiv erscheinen kann, sind Quellensteuerbescheinigungen aufgrund der langen und schwer vorhersehbaren Bearbeitungszeiten des IRS für viele Verkäufer unpraktisch geworden. In den meisten Fällen empfehlen wir daher, den FIRPTA-Steuerabzug beim Closing vornehmen zu lassen und die US-Einkommensteuererklärung des Verkäufers zeitnah nach Ablauf des Kalenderjahres einzureichen.
Zur Vereinbarung eines Beratungstermins erreichen Sie uns telefonisch unter (239) 400-4998 oder per E-Mail an Mail@tnsaccounting.com.
Sebastian Nye-Schmitz, CPA
The Nye-Schmitz Accounting Firm, P.A.
5425 Park Central Court
Naples, Florida 34109
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung, die auf den individuellen Umständen des Verkäufers beruht. Steuergesetze, Formulare und Verfahrensweisen des IRS können sich ändern.